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杭州首現100%自持宅地！開發商終於混成瞭房東
2017-06-09 16:06| 浙江新聞客戶端 記者 印夢怡
時隔半年，大江東終於推地瞭。
要知道，大江東早已庫存告急，從數據上看便一目瞭然。
透明售房網顯示，截至發稿前，大江東可售住宅僅271套；而中國指數研究院數據顯示，今年1-5月，大江東住宅簽約量達1089套。
這意味著，如果按照前5個月的去化速度，僅1個多月左右就能讓大江東“無房可賣”。
對於當下眾多“缺糧”房企而言，“好菜上桌”，當然要搶。
於是，這兩宗涉宅用地毫無意外進入自持階段，前進片區宅地自持27%，贏傢為杭房；新灣街道商住地自持達100%，一舉刷新瞭杭州土地出讓自持比例紀錄，搶贏的是一傢生面孔房企，杭州宏立。
大江東土地出讓，也實行與主城區相同的規則：
“當溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。”
饑渴！還沒拍就溢價70%！
自持比例再創紀錄，達100%
據記者瞭解，在掛牌期間，前進街道地塊的報價溢價率已達到49.9%，新灣街道地塊溢價率更高達70%。
從總價上看，相比杭州主城區動輒總價幾十億元的地塊，大江東拿地門檻之低，無疑吸引力倍增。
首先出讓的前進街道地塊，體量近20萬㎡，總起價僅5.9億元，起拍樓面價3036元/㎡。封頂成交總價約10億元，樓面價5161元/㎡。
其所在的片區是大江東十大城市功能性項目中“一所職業技術學校和藍領公寓”落點區域，未來將吸引大量產業人才入駐。
熱度不難想象，報名房企13傢，包括為旭輝、金輝、德信、招商、廣宇、中駿、和昌、碧桂園、上坤、宏立、宋都、杭房等。
現場競價開始，旭輝在首輪便將報價拉至封頂，溢價率70%。
隨後，中駿、杭房、金輝三傢角逐自持比例，直到第7輪，杭房競投達27%，才終於結束戰爭。
據記者瞭解，杭房“缺糧”已久，今年杭州的土地出讓會幾乎都能看到杭房的身影，卻始終與拿地失之交臂。
1號前進片區宅地區位圖
其後出讓的新灣街道商住地塊，無疑成瞭今日的“黑馬”！
體量僅1萬㎡左右，封頂的成交總價也僅4800萬元，樓面起價4765元/㎡。
由於掛牌期間，該地塊溢價溢價率達到封頂70%，所以現場競價開始後，直接進行自持比例競投。
不過，因為體量較小，按照業內人士的說法是：“即便全部自持，加上建安成本和財務成本等，對於財大氣粗的開發商而言，也幾乎談不上門檻。”
果然，盡管現場爭奪的房企僅宏立與興耀。但最終直接邁過100%自持階段，進入第三道溢價門檻——“轉入投報配建養老設施的程序”。
要知道，土地新政以來，從未有宅地出讓進入第三道門檻！
對此，浙江中原地產首席分析師荊海燕分析：“這宗地總建面積小，對於房企而言，80%自持與100%並無本質區別，反而全部自持更容易統一規劃和運營。”
最終的結果是，該地塊經過兩輪養老設施面積投報後，由杭州宏立搶贏，100%自持，還須配建200㎡養老設施。
2號新灣街道商住地區位圖
當然，由於限價，兩宗地塊都不可能出現刷新區域新高的單價紀錄，前進片區宅地的封頂價也隻能定格在5161元/㎡。而大江東目前的最高樓面價紀錄，是去年8月2日，德信拿下河莊地塊時的5164元/㎡。
大江東土地市場“群雄爭霸”
開發商死死盯著拆遷戶的錢袋子
事實上，去年開始，大江東宅地出讓的關註度已經不小。
去年11月1日，也是大江東最近的一次土地出讓，同樣是新灣街道的商住地，7傢報名單位，30輪競價，最後宋都奪下時，溢價率高達91%，成交樓面價為4767元/㎡。
時隔半年多，大江東樓市幾乎將“無房可賣”，在售均價也悄然抬頭。
中國指數研究院數據顯示，去年大江東的全年商品住宅均價僅8078元/㎡。而從透明售房網看，目前區域內的在售樓盤，不僅近月簽約價有已經破萬的，甚至個別樓盤均價已達13000元/㎡左右。
歸根結底，種種熱度來於大江東的整體拆遷。公開資料顯示，截止去年底，大江東在兩年時間裡，經過五輪拆遷，已拆瞭8500餘戶農戶，其中實行整村拆遷的有5個村。這些拆遷戶，或多或少將成為後期一股不容忽視的購房力量。
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