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傅蔚岡、聶日明 · 2017/06/26 14:52評論(0) 收藏(0) 1.9W字體：宋
租房
圖片來源：海洛創意
住房和城鄉建設部於2017年5月19日發佈瞭《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》（以下稱 《征求意見稿》 ）,並向社會公開征集意見。鑒於此，上海金融與法律研究院於2017年6月12日與10餘位從事房產租賃、銷售和經紀的從業者和相關研究人員召開瞭《征求意見稿》專題研討會。以下為與會各專傢學者的意見和建議匯總。
自八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議於1994年通過《中華人民共和國城市房地產管理法》以來，尤其是1998年住房制度改革以來，包括房屋租賃、房屋銷售和房產經紀等在內的房地產市場有瞭飛躍發展。房地產市場的發展滿足瞭人民群眾日益增長的住房需求，國傢統計局的數據顯示，城鎮居民人均居住面積從1997年的8.8平方米增加到2016年的36.6平方米。
尤其需要註意的是，在過去20年中，城鎮人均居住面積的大幅度增加是伴隨著城鎮人口的大規模增加而達成，這意味著過去近二十年的住房制度改革是成功的。住房銷售、住房租賃和房地產經紀服務基本上滿足瞭人民群眾的住房需求。不過在巨大成就的同時，我們還發現，與發達國傢的住房市場相比，中國的住房市場也有很大的成長空間。僅以住房租賃為例，絕大多數的住房租賃供給者都是個體房東，缺乏專業化的住房租賃公司，還無法滿足住房的多樣化需求。
作為中華人民共和國公民，根據住房和城鄉建設部向社會公開征集意見的精神，我們十餘位專傢在上海召開 《住房租賃和銷售管理條例》征求意見 專題研討會，結合與會專傢所達成的共識和修改建議，我們特向住房和城鄉建設部提出如下修改建議：
一、住宅租賃、住宅銷售與房地產經紀的監督管理內容差別較大，應當分別立法
住宅租賃的民事主體是出租人和承租人，大多以自然人為主；住宅銷售的民事主體一般是開發商與購房者，前者一般是公司，後者一般是自然人；房地產中介作為雙方市場的平臺，一般是公司，連接買賣和出租承租雙方。從監督管理、規范的內容來看，租賃、銷售兩者差距較大，除瞭開發商的一手住宅租賃等少數內容外，大多沒有直接聯系，因此不應將不同內容的監督管理放在一部行政法規中，至少應該就住宅租賃、住宅銷售分別立法。
同時，我們也看到，將兩個不同內容的立法放在一部行政法規中，也使得單個內容的規范條款顯得偏少，遠遠無法涵蓋所監督的內容。作為專門立法的行政法規，我們建議對住宅租賃和銷售分別立法，各自進行詳細的界定，以期規范住宅的租賃和銷售行為，推動市場的發展。
二、協調本法規與其他現有法律法規的一致性
《住房租賃和銷售管理條例》涉及住房買賣、住房租賃和房地產經紀等三個領域，在住房買賣領域的民事關系主要由《物權法》和《合同法》來調整，住房租賃和房地產經紀的民事關系主要是由《合同法》調整，《合同法》裡還分別對 租賃合同 和 委托合同 分設一章，當《征求意見稿》作為執行《城市房地產管理法》而訂立行政法規時，務必註意與《物權法》、《合同法》的一致性，不應設定與法律相悖的規定。
僅舉一例。《征求意見稿》第十三條規定， 辦理住房租賃備案後，期限屆滿時承租人享有同等條件優先的權利，通過此條款賦予承租人屆滿優先承租的權利。需要指出的是，學界對優先承租權尚存很大爭論，而且何為 同等條件 也比較模糊，在實踐中容易產生各種糾紛。更重要的是合同法中並未規定，因此通過行政法規給民事主體設定權利的方式尚存疑問。
我們認為，《住房租賃和銷售管理條例》作為行政法規，在制定住宅租賃、住宅銷售和房地產經紀的環節時，應當充分尊重《合同法》和《物權法》等法律的規定，不可制定與這些基本民事法律制度不相一致的規定，這樣的規定既違背瞭法制統一的原則，同時也容易在實踐中發生爭議。
三、總結房地產市場的經驗教訓，將一些行之有效的制度以法律的形式確認下來
自1998年住房制度改革以來，中國的房地產市場已經出現瞭一些既有利於保護交易雙方當事人權利義務、同時也有助於規范房地產市場行為的制度，這些在實踐中行之有效的制度由於種種原因並未在《城市房地產管理法》中有規定，更多時候是以政策的形式存在。我們認為，應當以制定《住房租賃和銷售管理條例》為契機，將這些制度規范化，從而明確相關主體的權利和義務。
網簽就是明顯的例子。所謂網簽，就是房屋交易雙方簽訂合同後，到房地產相關部門進行備案，並在網上予以公佈，用戶可以根據網簽號對合同進行查詢。網簽的目的是為瞭讓房地產交易更加透明化，防止 一房多賣 等情況發生，從而保護相關當事人的合法權益。盡管網簽已經廣泛存在，而且也在實踐中發揮瞭非常重要的作用，但是圍繞網簽還存在著很多爭議。首先就是網簽的法律地位。盡管網簽已經成為不動產登記的基礎性制度，從最高人民法院的司法解釋和實踐中的司法判決表明，它的法律定位尚存疑問。
比如《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第六條規定： 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。 《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若幹疑難問題的會議紀要》規定一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的指導意見（試行）》第13條的規定確定權利保護順位。 在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法占有房屋的買受人。
買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，並提取保存有關財產權證照。
這意味著即使辦理瞭房產買賣合同網簽，甲方也能一房二賣，而且第二次的房產買賣合同確定有效；房屋買賣合同網簽在前，一房二賣在後且實際交房的，實際占有房產的權利人能夠取得房產的產權。
其次，網簽制度對房地產開發企業而言，它的性質又是如何？《征求意見稿》第四十條規定， 房地產開發企業有下列行為之一的，由房產管理部門責令限期改正，可以暫停合同網上簽約權限 。眾所周知，在現在絕大多數地區，網簽是房地產開發企業銷售新房的唯一合法形式，在此種意義而言， 暫停網上簽約權限 就等同於行政處罰中的 責令停產停業 ，對於如此嚴重的行政處罰，是否應當給予行政相對人足夠的救濟途徑？有必要確認停止網簽資格是何種行政處罰。
我們建議，應當以制定《征求意見稿》為契機，明確網簽等在實踐中行之有效的制度的法律地位，並厘清相關主體的權利義務關系，促進房地產市場的健康發展。
四、立法應當包含清晰的政策激勵條款，降低法人機構等出租人出租住特賣宅的門檻，同時保障承租人的權利，消除對租賃住宅的制度歧視
為達到 購租並舉 、發展租賃市場、滿足承租人需求、緩解住宅買賣市場的壓力等目標，應該刺激、活躍整個租賃市場。
中國目前住宅租賃的出租人高達90%以上是自然人，法人機構出租人比例遠低於發達國傢，主要是因為現行制度對法人為主體的出租人並不友好，包括稅費、監管標準等，為鼓勵法人機構從事出租業務，《征求意見稿》第十一條規定， 鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同， 直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持 。鼓勵政策沒有實質性內容，不利於實施，我們認為未來出臺的行政法規，應當明確法人機構在住宅出租方面應當享受的政策，拉平與自然人之間的差距，以鼓勵法人機構從事出租業務，增加供給。
與此同時，房屋租賃之所以在很長一段時間內受市場忽視，很重要的一個原因是承租人租賃房屋受到公共服務的歧視，他們無法向購房者一樣獲得同等的公共服務，這使得他們必須購房才能享受地方的公共服務。《征求意見稿》第十三條規定， 承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，並享受規定的基本公共服務 。我們認為，為保障承租人的權利，公共服務應該取消對房屋租賃的歧視，必須在法律上確立承租人和房產持有者在公共服務上的同等法律地位。
五、厘清政府和市場的邊界，謹慎出臺行政管制措施，讓市場在資源配置中發揮決定性作用
目前住宅租賃市場、住房銷售市場和房產經紀市場並沒有亂到忍無可忍必須強制管制的地步，進一步來看，在行政管制較少的背景下，住宅租賃市場、住房銷售市場和房產經紀市場發展迅猛，解決瞭數億人的住宅租賃和購買的需求，這表明現有的制度總體是行之有效的市場。
從其他國傢的發展經驗來看，政府的過多幹預反而會增加承租人的成本。《征求意見稿》分別就租賃周期、付款方式、付款頻率、承租人權利等做出明確的規定，這些是否合適，值得商榷，對解約權、優先續約等條款的約束，因缺乏租金管制的條款，也無法保障承租人權利。
《征求意見稿》的一些條款在提出增加承租方權利、增加出租人的義務，卻沒有給承租方的責任做相應的規定。在供給無法發生較大變化的時候，保障承租方的權利無法通過這個路徑達到目的：一是采取的調控方式不符合經濟理性，二是這些方式落實瞭可能也無法實現預期效果。
我們認為，中國目前的租賃市場及其政策環境，整體上並沒有說完全偏向出租方，也沒有完全偏向承租方，這是租賃市場快速發展的前提，住宅租賃立法應當延續這種趨勢。我們建議立法強調雙方的權責對等，體現在承租人和出租人之間的權利和義務，同時條款應當保持現有租賃市場的多樣化，允許出租人和承租人在租房選擇上的多樣，使市場更活躍，供給更充分。
我們建議，立法可以鼓勵部分主體通過合同進行自願約定，加入對解約權的限制，保證租賃關系的穩定，穩定的租賃關系對於幫助城市中的外來人口、大學生等群體而言非常重要。立法也不應當提高出租人的義務，以保護更多低端承租人可以在租賃市場上找到自己承受范圍內的住宅。
最後，我們真誠的希望重新起草的《住房租賃條例》、《住宅銷售條例》等行政法規可以達到規范、協調與鼓勵市場發展的目的，恪守《合同法》、《物權權法》等立法精神和條款規定，為推進國傢治理現代化，為落實中共中央十八屆四中全會、以此推進中國的依法治國。謹以此建議書向住建部籲請采納我們的意見。
本意見書由上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡、聶日明執筆，感謝華東政法大學國際金融法律學院講師陳曉芳，上海鏈傢研究院院長陳澤帥，上海金融與法律研究院學術委員會委員、原上海市人民政府法制工作辦公室副主任顧長浩，上海二手房指數辦公室執行主任梁志超，華東師范大學法學院副教授凌維慈，明源地產研究院首席研究員劉策，上海政君律師事務所主任律師魯宏，房東東創始人全靂，上海市房地產科學研究院副院長、《上海房地》主編嚴榮，上海財經大學投資系講師葉方在研討會中提供的意見。
附：《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》條款修訂意見
住房城鄉建設部於2017年5月19日發佈瞭《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》,並向社會公開征集意見。根據這一通知，2017年6月13日，上海金融與法律研究院與10餘位從事房產租賃的業界人士和從事房產租賃研究的學者在上海召開瞭《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》專題研討會。以下為與會各專傢學者的意見和建議匯總。
（一）建議將本行政法規分拆為《住宅租賃條例》與《住宅銷售條例》兩部行政法規。
修改原因：住宅租賃的民事主體是出租人和承租人，大多以自然人為主；住宅銷售的民事主體一般是開發商與購房者，前者一般是公司，後者一般是自然人；房地產中介作為雙方市場的平臺，一般是公司，連接買賣和出租承租雙方。從監督管理、規范的內容來看，租賃、銷售兩者差距較大，除瞭開發商的一手住宅租賃等少數內容外，大多沒有直接聯系，因此不應將不同內容的監督管理放在一部行政法規中，至少應該就住宅租賃、住宅銷售分別立法。
同時，我們也看到，將兩個不同內容的立法放在一部行政法規中，也使得單個內容的規范條款顯得偏少，遠遠無法涵蓋所監督的內容。
作為專門立法的行政法規，我們建議對住宅租賃和銷售分別立法，各自進行詳細的界定，以期規范住宅的租賃和銷售行為，推動市場的發展。
（二）修改第五條，明確優惠政策的具體內容
原條款： 國傢鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業長期經營。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策，可依法將住房租賃相關收益設立質權。
建議修改為：對住房租賃企業的培育政策進行具體表述，明確住房租賃企業在金融、稅收、土地上享受的優惠政策。類如將現有土地使用權70年一次出讓的制度變更為年租制、免除增值稅（或減半征收）、開發貸款及其它融資手段優惠等。
修改原因：第五條提出要鼓勵專業租賃機構的發展，但是這一鼓勵的方向很弱，後續沒有對租賃機構的培育提出具體的對策，導致在部門行政中，優惠無法真正落實，沒能實現減輕機構出租人成本的目的。
（三）修改第七條，保障出租人的權利
原條款： 出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。
建議修改為： 出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。租賃合同權利義務終止時，承租人應當搬離房屋，經出租人告之後，承租人拒絕搬離時，出租人有權采取合同約定的方式收回房屋。
修改原因：本條例從穩定租賃關系的角度，限制出租人的權利，保護承租人的權益無疑是正確的，但是從權利義務對等的角度考慮，出租人在租賃關系結束後的房屋使用權的權益也應當受到保護,出租人自然是有權按照合同約定的方式收回房屋。
（四）修改第十條，刪除具文
原條款：
承租人應當按月支付租金，當事人另有約定的除外。
住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。
直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金發佈制度，定期公佈分區域的市場租金水平等信息。
建議修改為：直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金發佈制度，定期公佈分區域、分戶型的市場平均租金水平等信息。
修改原因：刪除第一款與第二款，在第六條規定中，當事人以書面形式簽訂的租賃合同中約定瞭租金及其支付期限和方式，無需在條例中專門設定 按月支付 的條件。 住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。 即然條文中沒有規定，出租人當然不能單方面調整租金，此條是具文。
住房租金水平差異與區域、戶型及其大小密切相關，因此公佈租金水平應當分戶型。
（五）建議修改第十一條，刪除增加出租人義務的條款
原條款： 鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持。
當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人。
住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於三年。
建議修改為： 鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂三年以上以及無固定期限的住房租賃合同且實際履行超過三年的，直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持。
當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人 。
修改原因：刪除第三款，現實生活中的租賃需求非常多元，規定租賃期限不得低於三年，不符合承租人的正常需求，也無形中增加瞭承租人的租賃成本。租賃期限最終取決於租賃雙方的需求和市場地位。如果承租人強勢，出租人可以競爭調解，最後承租人可能也不得不同意。如果出租人強勢，也可以通過談判、交易等方式把成本轉嫁給承租人。因此，規定期限以及所謂的 對承租人另有要求 沒有意義。
據瞭解，目前普遍的租賃需求少於一年。農民工的租賃需求大多在10-11個月，以便在春節前結束租賃期，減少2個月左右的租金付出，這是實際的租賃需求。規定期限三年，無形中增加瞭這些人群春節兩個月的租賃成本，不符合承租人的正常需求。
可以鼓勵長期和無固定期限的租賃合同，但是不應該限制出租人必須簽定具體的租賃年數。
（六）建議修改第十二條，明確住宅租賃登記
原條款： 租賃住房的,當事人應當在住房租賃合同簽訂後十五日內，到房產管理部門或其委托的街道、鄉、鎮等基層組織辦理住房租賃備案。
辦理住房租賃備案，不得收取任何費用。
建議修改為： 租賃住房的，出租人應當在住房租賃合同簽訂後十五日內，到房產管理部門或其委托的街道、鄉、鎮等基層組織辦理住房租賃登記。出租人可以委托承租人辦理住房租賃登記。
修改原因：《物權法》規定，隻有通過不動產登記，才可以對抗第三人， 備案 缺乏相應的法律地位，為實現人口管控等需要而強行以 備案 進行社會管理，隻會增加出租人和承租人成本。為實現租賃不動產的物權，應當采用住房租賃登記制度。當事人涉及的主體比較多，可能會出現推諉的情況，為使租賃登記能夠有效執行，建議對租賃登記的義務方明確且聚焦，由出租人申請登記，或由出租人委托承租人登記。
（七）建議修改第十三條，刪除居住證內容，取消優先承租權
原條款： 經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，並享受規定的基本公共服務。
辦理住房租賃備案後，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優先承租的權利。
建議修改為： 經過登記的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人憑此享受規定的基本公共服務。
刪除第二款。
修改原因：通過此條例賦予承租人屆滿優先承租的權利正當性不足。 同等條件 的定義存在較大爭議，並且學術界對承租人被賦予 優先購買權 的必要性仍在討論階段，實際的可操作性會有問題。因此，在此條例中賦予優先購買權欠妥。
穩定住所並不是申請居住證的前提，很多地區沒有居住證制度，戶籍人口也可能在本市租賃住宅，因此刪除居住證的相關內容。但租賃住宅的承租人有享受本地公共服務的權利，應當賦予其權利。
（八）建議修改第十六條，明確職業轉租客界線
原條款： 承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房；未約定的，承租人轉租住房，應當征得出租人的書面同意。
自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。
建議修改為： 承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房；未約定的，承租人轉租住房，應當征得出租人的書面同意。
自然人轉租住房達到10套的，應當依法辦理工商登記。
修改原因：自然人轉租住宅應當獲得出租人的書面同意。自然人轉租有利有弊，好處是可以活躍市場，方便出租人獲得租金，不應該輕易否定，但也容易使租賃市場變得混亂，違法群租現象最大的源頭就是來自於自然人轉租後的監管真空，所以為瞭能夠有效監管自然人轉租行為，最大化避免違法群租現象，建議限制自然人轉租的數量，一旦成為職業轉租客，應當辦理工商登記。
（九）建議修改第十八條，設立租賃爭議協調機構
原條款： 直轄市、市、縣人民政府應當建立多部門聯合監管體制，充分發揮街道、鄉、鎮等基層組織作用，做好住房租賃管理和糾紛調處等工作。
建議修改為： 直轄市、市、縣人民政府應當建立多部門聯合監管體制，充分發揮街道、鄉、鎮等基層組織作用，做好住房租賃管理和糾紛調處等工作。房產管理部門應當設立專門的租賃糾紛調處部門，受理住房租賃的糾紛，經房產管理部門處理的糾紛達成的和解協議，當事人應當履行，當事人一方不履行的，另一方有權依照和解協議起訴至法院。
修改原因：租賃法律關系極易產生糾紛，實踐中因沒有統一受理糾紛處理的機構，故存在很多糾紛重復投訴或者投訴無門的情況，這與我們維穩的方向是相悖的，故建議設立一個權威的調停機構，此機構設置在房產管理部門項下，類似於發揮調解委員會的訴前調解功能，快速有效將糾紛矛盾化解，維護社會的穩定。
（十）建議修改第二十條，刪除與上位法沖突的條款
原條款： 房地產開發企業在住房銷售中不得有下列行為：
（一）發佈虛假房源信息和廣告；
（二）通過捏造或者散佈漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；
（三）不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費用；
（四）捂盤惜售或者變相囤積房源；
（五）不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用；
（六）以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格；
（七）將已作為住房銷售合同標的的住房再銷售給他人；
（八）為買受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付；
（九）分割拆零銷售住房；
（十）返本銷售或者變相返本銷售住房；
（十一）以售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工住房；
（十二）法律、法規禁止的其他銷售行為。
建議修改為： 房地產開發企業在住房銷售中不得有下列行為：
（一）發佈虛假房源信息和廣告；
（二）偽造漲價信息；
（三）不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費用；
（四）不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用；
（五）將已作為住房銷售合同標的的住房再銷售給他人；
（六）為買受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付；
（七）返本銷售或者變相返本銷售住房；
（八）以售後包租或者變相售後包租的方式，約定租金收益，銷售未竣工住房；
（九）法律、法規禁止的其他銷售行為。
註：刪除原第四款、第六款、第九款。
修改原因： 捏造 、 散佈 、 變相囤積 等用語，缺乏相關法律定義，不宜寫入行政法規。捆綁銷售、搭售等之所以能獲得成功，是因為開發商有較強的市場勢力，即使禁止，也會通過其它形式轉嫁費用，並且將車位與住宅捆綁銷售是否屬於法律需要打壓禁止的情形，仍需討論，不宜界定。包租並無問題，有問題的是約定租金收益，存在非法集資等風險。
（十一）建議修改第二十四熱賣條，刪除專業人員職業資格內容
原條款： 國傢實行房地產經紀專業人員職業資格制度。
房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務，收取費用；不得同時在兩個及以上機構從事房地產經紀活動。
房地產經紀人員在提供經紀服務時，應當如實提供姓名和職業資格等相關信息，實行掛牌服務。
建議修改為： 房地產經紀人員在提供經紀服務時，應當如實提供姓名和職業資格等相關信息，實行掛牌服務。
修改原因：按照《國務院機構改革和職能轉變方案》和《國務院關於取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》（國發〔2014〕27號）有關取消 房地產經紀人職業資格許可 的要求，2014年人力資源與社會保障部發佈瞭《人力資源社會保障部關於做好國務院取消部分準入類職業資格相關後續工作的通知》（人社部函〔2014〕144號），規定將取消的房地產經紀人等準入類職業資格調整為水平評價類職業資格，且 調整為水平評價類的職業資格不再實行執業準入控制，不得將取得職業資格證書與從事相關職業強制掛鉤 。
（十二）建議修改第二十五條，刪除專業人員職業資格內容
原條款： 房地產經紀機構應當有一定數量的房地產經紀專業人員，並在經營場所醒目位置公示房地產經紀機構備案情況、專業人員情況、服務項目和收費標準等。
建議修改為： 房地產經紀機構應當有一定數量的房地產經紀人員，並在經營場所醒目位置公示房地產經紀機構備案情況、服務項目和收費標準等。
修改原因：刪除房地產經紀專業人員、專業人員，理由同上一條。
（十三）建議修改第二十六條，刪除專業人員職業資格內容
原條款： 房地產經紀機構發佈住房租賃、銷售信息前，應當核對委托人身份證明、住房權屬信息，與委托人簽訂書面經紀服務合同，實地查看住房，並編制住房狀況說明書。
住房狀況說明書和房地產經紀服務合同應當由房地產經紀專業人員簽署。
建議修改為： 房地產經紀機構發佈住房租賃、銷售信息前，應當核對委托人身份證明、住房權屬信息，與委托人簽訂書面經紀服務合同，實地查看住房，並編制住房狀況說明書。
修改原因：刪除房地產經紀專業人員、專業人員，理由同上一條。
（十四）建議修改第二十八條，刪除不當限制條款
原條款： 房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：
（一）捏造散佈不實價格信息，或者與房地產開發企業串通捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價格；
（二）發佈虛假房源信息，隱瞞影響住房租賃、銷售的信息，誘騙消費者交易；
（三）為不得出租、銷售的住房提供經紀服務；
（四）強制提供代辦服務、捆綁收費；
（五）未經當事人同意，以當事人名義簽訂虛假交易合同；
（六）協助當事人弄虛作假，為規避住房交易稅費、騙取貸款等非法目的提供便利；
（七）對交易當事人隱瞞真實的住房交易信息，低價收進高價賣（租）出住房賺取差價；
（八）購買、承租本機構提供經紀服務的住房；
（九）違反有關規定，為當事人提供購房融資；
（十）泄露或者不當使用客戶信息，謀取不正當利益；
（十一）法律、法規禁止的其他行為。
建議刪除第四款、第九款
建議修改為： 房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：
（一）偽造不實價格信息；
（二）發佈虛假房源信息，隱瞞影響住房租賃、銷售的信息，誘騙消費者交易；
（三）為不得出租、銷售的住房提供經紀服務；
（四）未經當事人同意，以當事人名義簽訂虛假交易合同；
（五）協助當事人弄虛作假，為規避住房交易稅費、騙取貸款等非法目的提供便利；
（六）對交易當事人隱瞞真實的住房交易信息，低價收進高價賣（租）出住房賺取差價；
（七）除合同另有約定或經委托人同意外，購買、承租本機構提供經紀服務的住房；
（八）為當事人提供違反法律法規的購房融資；
（九）泄露或者不當使用客戶信息，謀取不正當利益；
（十）法律、法規禁止的其他行為。
修改原因：捆綁交易、強制代辦行為是市場競爭的結果，政策應該著眼於維持中介市場的競爭性，而不應該幹預中介機構正常的經營策略。 購買、承租本機構提供經紀服務的住房 侵害瞭經紀人作為市場參與主體自主選擇的權利。但結合《合同法》第425條，要避免中介機構和人員的利益沖突，因此加上限制性條件。
捏造散佈不實價格信息，或者與房地產開發企業串通捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價格 中很多表述非法律用語，現實中也無法界定、容易通過條文規避，針對偽造不實價格信息的行為可以進行約束。
原第九款 違反有關規定，為當事人提供購房融資 建議修改為 為當事人提供違反法律規定的購房融資 。理由是，住房金融在國外市場發展較為成熟，市場參與者既有銀行也有經紀機構，未來國內的住房金融服務也會進一步發展，相關的監管法規也走向成熟。《條例》應當從未來發展的長遠角度，允許相關主體在法律的監管下提供住房金融服務，而不應當堵死經紀機構合規提供金融服務的可能性。
（十五）建議增加一條，在第三十一條之後，增設住宅租賃行業協會
建議增加為： 房產管理部門牽頭設立租賃企業行業協會，作為住房租賃行業自律組織，接受房產管理部門的業務指導和監督管理。協會職能主要包括擬訂並推行行業標準，開展行業研究、交流和宣傳等。
修改原因：行業協會是行業自律組織，增設行業協會，以自律方式促進行業的正常發展。
（十六）建議增加一條，在第三十二條之後，明確網上簽約的法律地位
建議增加為： 住宅買賣實行交易信息公示制度，條件允許的地區，買賣合同應當通過網上簽約的方式簽訂。
網上簽約是指交易當事人委托房地產經紀機構、交易保證機構或其它房地產管理部門指定機構登錄房地產網上簽約系統，在線錄入買賣合同的相關條款內容，並聯機將合同打印，在合同上簽字蓋章的行為。
修改原因：《征求意見稿》第三十三條 房產管理部門應當 提供 合同網上簽約 服務 ，第四十條規定 房地產開發企業有下列行為之一的 可以暫停合同網上簽約權限 ，第四十一條規定 房地產經紀機構有下超值列行為之一的 可以暫停合同網上簽約權限 ，均未涉及網上簽約的定義與規范。
網絡簽約在住宅交易中已有廣泛的實踐，對市場的高效運轉有重要作用。《征求意見稿》第三十三條是倡議性條款，第四十條、四十一條將停止網簽資格作為處罰，說明已經默認瞭網絡簽約的重要性，就更應該給予其相應的法律規范。
來源：經濟觀察網
原標題：上海專傢建言《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》
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傅蔚岡、聶日明 · 2017/06/26 14:52評論(0) 收藏(0) 1.9W字體：宋
租房
圖片來源：海洛創意
住房和城鄉建設部於2017年5月19日發佈瞭《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》（以下稱 《征求意見稿》 ）,並向社會公開征集意見。鑒於此，上海金融與法律研究院於2017年6月12日與10餘位從事房產租賃、銷售和經紀的從業者和相關研究人員召開瞭《征求意見稿》專題研討會。以下為與會各專傢學者的意見和建議匯總。
自八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議於1994年通過《中華人民共和國城市房地產管理法》以來，尤其是1998年住房制度改革以來，包括房屋租賃、房屋銷售和房產經紀等在內的房地產市場有瞭飛躍發展。房地產市場的發展滿足瞭人民群眾日益增長的住房需求，國傢統計局的數據顯示，城鎮居民人均居住面積從1997年的8.8平方米增加到2016年的36.6平方米。
尤其需要註意的是，在過去20年中，城鎮人均居住面積的大幅度增加是伴隨著城鎮人口的大規模增加而達成，這意味著過去近二十年的住房制度改革是成功的。住房銷售、住房租賃和房地產經紀服務基本上滿足瞭人民群眾的住房需求。不過在巨大成就的同時，我們還發現，與發達國傢的住房市場相比，中國的住房市場也有很大的成長空間。僅以住房租賃為例，絕大多數的住房租賃供給者都是個體房東，缺乏專業化的住房租賃公司，還無法滿足住房的多樣化需求。
作為中華人民共和國公民，根據住房和城鄉建設部向社會公開征集意見的精神，我們十餘位專傢在上海召開 《住房租賃和銷售管理條例》征求意見 專題研討會，結合與會專傢所達成的共識和修改建議，我們特向住房和城鄉建設部提出如下修改建議：
一、住宅租賃、住宅銷售與房地產經紀的監督管理內容差別較大，應當分別立法
住宅租賃的民事主體是出租人和承租人，大多以自然人為主；住宅銷售的民事主體一般是開發商與購房者，前者一般是公司，後者一般是自然人；房地產中介作為雙方市場的平臺，一般是公司，連接買賣和出租承租雙方。從監督管理、規范的內容來看，租賃、銷售兩者差距較大，除瞭開發商的一手住宅租賃等少數內容外，大多沒有直接聯系，因此不應將不同內容的監督管理放在一部行政法規中，至少應該就住宅租賃、住宅銷售分別立法。
同時，我們也看到，將兩個不同內容的立法放在一部行政法規中，也使得單個內容的規范條款顯得偏少，遠遠無法涵蓋所監督的內容。作為專門立法的行政法規，我們建議對住宅租賃和銷售分別立法，各自進行詳細的界定，以期規范住宅的租賃和銷售行為，推動市場的發展。
二、協調本法規與其他現有法律法規的一致性
《住房租賃和銷售管理條例》涉及住房買賣、住房租賃和房地產經紀等三個領域，在住房買賣領域的民事關系主要由《物權法》和《合同法》來調整，住房租賃和房地產經紀的民事關系主要是由《合同法》調整，《合同法》裡還分別對 租賃合同 和 委托合同 分設一章，當《征求意見稿》作為執行《城市房地產管理法》而訂立行政法規時，務必註意與《物權法》、《合同法》的一致性，不應設定與法律相悖的規定。
僅舉一例。《征求意見稿》第十三條規定， 辦理住房租賃備案後，期限屆滿時承租人享有同等條件優先的權利，通過此條款賦予承租人屆滿優先承租的權利。需要指出的是，學界對優先承租權尚存很大爭論，而且何為 同等條件 也比較模糊，在實踐中容易產生各種糾紛。更重要的是合同法中並未規定，因此通過行政法規給民事主體設定權利的方式尚存疑問。
我們認為，《住房租賃和銷售管理條例》作為行政法規，在制定住宅租賃、住宅銷售和房地產經紀的環節時，應當充分尊重《合同法》和《物權法》等法律的規定，不可制定與這些基本民事法律制度不相一致的規定，這樣的規定既違背瞭法制統一的原則，同時也容易在實踐中發生爭議。
三、總結房地產市場的經驗教訓，將一些行之有效的制度以法律的形式確認下來
自1998年住房制度改革以來，中國的房地產市場已經出現瞭一些既有利於保護交易雙方當事人權利義務、同時也有助於規范房地產市場行為的制度，這些在實踐中行之有效的制度由於種種原因並未在《城市房地產管理法》中有規定，更多時候是以政策的形式存在。我們認為，應當以制定《住房租賃和銷售管理條例》為契機，將這些制度規范化，從而明確相關主體的權利和義務。
網簽就是明顯的例子。所謂網簽，就是房屋交易雙方簽訂合同後，到房地產相關部門進行備案，並在網上予以公佈，用戶可以根據網簽號對合同進行查詢。網簽的目的是為瞭讓房地產交易更加透明化，防止 一房多賣 等情況發生，從而保護相關當事人的合法權益。盡管網簽已經廣泛存在，而且也在實踐中發揮瞭非常重要的作用，但是圍繞網簽還存在著很多爭議。首先就是網簽的法律地位。盡管網簽已經成為不動產登記的基礎性制度，從最高人民法院的司法解釋和實踐中的司法判決表明，它的法律定位尚存疑問。
比如《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第六條規定： 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。 《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若幹疑難問題的會議紀要》規定一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的指導意見（試行）》第13條的規定確定權利保護順位。 在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法占有房屋的買受人。
買受人要求辦理房屋過戶登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時可以在查封房屋處張貼封條或者公告，並提取保存有關財產權證照。
這意味著即使辦理瞭房產買賣合同網簽，甲方也能一房二賣，而且第二次的房產買賣合同確定有效；房屋買賣合同網簽在前，一房二賣在後且實際交房的，實際占有房產的權利人能夠取得房產的產權。
其次，網簽制度對房地產開發企業而言，它的性質又是如何？《征求意見稿》第四十條規定， 房地產開發企業有下列行為之一的，由房產管理部門責令限期改正，可以暫停合同網上簽約權限 。眾所周知，在現在絕大多數地區，網簽是房地產開發企業銷售新房的唯一合法形式，在此種意義而言， 暫停網上簽約權限 就等同於行政處罰中的 責令停產停業 ，對於如此嚴重的行政處罰，是否應當給予行政相對人足夠的救濟途徑？有必要確認停止網簽資格是何種行政處罰。
我們建議，應當以制定《征求意見稿》為契機，明確網簽等在實踐中行之有效的制度的法律地位，並厘清相關主體的權利義務關系，促進房地產市場的健康發展。
四、立法應當包含清晰的政策激勵條款，降低法人機構等出租人出租住特賣宅的門檻，同時保障承租人的權利，消除對租賃住宅的制度歧視
為達到 購租並舉 、發展租賃市場、滿足承租人需求、緩解住宅買賣市場的壓力等目標，應該刺激、活躍整個租賃市場。
中國目前住宅租賃的出租人高達90%以上是自然人，法人機構出租人比例遠低於發達國傢，主要是因為現行制度對法人為主體的出租人並不友好，包括稅費、監管標準等，為鼓勵法人機構從事出租業務，《征求意見稿》第十一條規定， 鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同， 直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持 。鼓勵政策沒有實質性內容，不利於實施，我們認為未來出臺的行政法規，應當明確法人機構在住宅出租方面應當享受的政策，拉平與自然人之間的差距，以鼓勵法人機構從事出租業務，增加供給。
與此同時，房屋租賃之所以在很長一段時間內受市場忽視，很重要的一個原因是承租人租賃房屋受到公共服務的歧視，他們無法向購房者一樣獲得同等的公共服務，這使得他們必須購房才能享受地方的公共服務。《征求意見稿》第十三條規定， 承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，並享受規定的基本公共服務 。我們認為，為保障承租人的權利，公共服務應該取消對房屋租賃的歧視，必須在法律上確立承租人和房產持有者在公共服務上的同等法律地位。
五、厘清政府和市場的邊界，謹慎出臺行政管制措施，讓市場在資源配置中發揮決定性作用
目前住宅租賃市場、住房銷售市場和房產經紀市場並沒有亂到忍無可忍必須強制管制的地步，進一步來看，在行政管制較少的背景下，住宅租賃市場、住房銷售市場和房產經紀市場發展迅猛，解決瞭數億人的住宅租賃和購買的需求，這表明現有的制度總體是行之有效的市場。
從其他國傢的發展經驗來看，政府的過多幹預反而會增加承租人的成本。《征求意見稿》分別就租賃周期、付款方式、付款頻率、承租人權利等做出明確的規定，這些是否合適，值得商榷，對解約權、優先續約等條款的約束，因缺乏租金管制的條款，也無法保障承租人權利。
《征求意見稿》的一些條款在提出增加承租方權利、增加出租人的義務，卻沒有給承租方的責任做相應的規定。在供給無法發生較大變化的時候，保障承租方的權利無法通過這個路徑達到目的：一是采取的調控方式不符合經濟理性，二是這些方式落實瞭可能也無法實現預期效果。
我們認為，中國目前的租賃市場及其政策環境，整體上並沒有說完全偏向出租方，也沒有完全偏向承租方，這是租賃市場快速發展的前提，住宅租賃立法應當延續這種趨勢。我們建議立法強調雙方的權責對等，體現在承租人和出租人之間的權利和義務，同時條款應當保持現有租賃市場的多樣化，允許出租人和承租人在租房選擇上的多樣，使市場更活躍，供給更充分。
我們建議，立法可以鼓勵部分主體通過合同進行自願約定，加入對解約權的限制，保證租賃關系的穩定，穩定的租賃關系對於幫助城市中的外來人口、大學生等群體而言非常重要。立法也不應當提高出租人的義務，以保護更多低端承租人可以在租賃市場上找到自己承受范圍內的住宅。
最後，我們真誠的希望重新起草的《住房租賃條例》、《住宅銷售條例》等行政法規可以達到規范、協調與鼓勵市場發展的目的，恪守《合同法》、《物權權法》等立法精神和條款規定，為推進國傢治理現代化，為落實中共中央十八屆四中全會、以此推進中國的依法治國。謹以此建議書向住建部籲請采納我們的意見。
本意見書由上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡、聶日明執筆，感謝華東政法大學國際金融法律學院講師陳曉芳，上海鏈傢研究院院長陳澤帥，上海金融與法律研究院學術委員會委員、原上海市人民政府法制工作辦公室副主任顧長浩，上海二手房指數辦公室執行主任梁志超，華東師范大學法學院副教授凌維慈，明源地產研究院首席研究員劉策，上海政君律師事務所主任律師魯宏，房東東創始人全靂，上海市房地產科學研究院副院長、《上海房地》主編嚴榮，上海財經大學投資系講師葉方在研討會中提供的意見。
附：《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》條款修訂意見
住房城鄉建設部於2017年5月19日發佈瞭《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》,並向社會公開征集意見。根據這一通知，2017年6月13日，上海金融與法律研究院與10餘位從事房產租賃的業界人士和從事房產租賃研究的學者在上海召開瞭《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》專題研討會。以下為與會各專傢學者的意見和建議匯總。
（一）建議將本行政法規分拆為《住宅租賃條例》與《住宅銷售條例》兩部行政法規。
修改原因：住宅租賃的民事主體是出租人和承租人，大多以自然人為主；住宅銷售的民事主體一般是開發商與購房者，前者一般是公司，後者一般是自然人；房地產中介作為雙方市場的平臺，一般是公司，連接買賣和出租承租雙方。從監督管理、規范的內容來看，租賃、銷售兩者差距較大，除瞭開發商的一手住宅租賃等少數內容外，大多沒有直接聯系，因此不應將不同內容的監督管理放在一部行政法規中，至少應該就住宅租賃、住宅銷售分別立法。
同時，我們也看到，將兩個不同內容的立法放在一部行政法規中，也使得單個內容的規范條款顯得偏少，遠遠無法涵蓋所監督的內容。
作為專門立法的行政法規，我們建議對住宅租賃和銷售分別立法，各自進行詳細的界定，以期規范住宅的租賃和銷售行為，推動市場的發展。
（二）修改第五條，明確優惠政策的具體內容
原條款： 國傢鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業長期經營。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策，可依法將住房租賃相關收益設立質權。
建議修改為：對住房租賃企業的培育政策進行具體表述，明確住房租賃企業在金融、稅收、土地上享受的優惠政策。類如將現有土地使用權70年一次出讓的制度變更為年租制、免除增值稅（或減半征收）、開發貸款及其它融資手段優惠等。
修改原因：第五條提出要鼓勵專業租賃機構的發展，但是這一鼓勵的方向很弱，後續沒有對租賃機構的培育提出具體的對策，導致在部門行政中，優惠無法真正落實，沒能實現減輕機構出租人成本的目的。
（三）修改第七條，保障出租人的權利
原條款： 出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。
建議修改為： 出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。租賃合同權利義務終止時，承租人應當搬離房屋，經出租人告之後，承租人拒絕搬離時，出租人有權采取合同約定的方式收回房屋。
修改原因：本條例從穩定租賃關系的角度，限制出租人的權利，保護承租人的權益無疑是正確的，但是從權利義務對等的角度考慮，出租人在租賃關系結束後的房屋使用權的權益也應當受到保護,出租人自然是有權按照合同約定的方式收回房屋。
（四）修改第十條，刪除具文
原條款：
承租人應當按月支付租金，當事人另有約定的除外。
住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。
直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金發佈制度，定期公佈分區域的市場租金水平等信息。
建議修改為：直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金發佈制度，定期公佈分區域、分戶型的市場平均租金水平等信息。
修改原因：刪除第一款與第二款，在第六條規定中，當事人以書面形式簽訂的租賃合同中約定瞭租金及其支付期限和方式，無需在條例中專門設定 按月支付 的條件。 住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。 即然條文中沒有規定，出租人當然不能單方面調整租金，此條是具文。
住房租金水平差異與區域、戶型及其大小密切相關，因此公佈租金水平應當分戶型。
（五）建議修改第十一條，刪除增加出租人義務的條款
原條款： 鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持。
當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人。
住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於三年。
建議修改為： 鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂三年以上以及無固定期限的住房租賃合同且實際履行超過三年的，直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持。
當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人 。
修改原因：刪除第三款，現實生活中的租賃需求非常多元，規定租賃期限不得低於三年，不符合承租人的正常需求，也無形中增加瞭承租人的租賃成本。租賃期限最終取決於租賃雙方的需求和市場地位。如果承租人強勢，出租人可以競爭調解，最後承租人可能也不得不同意。如果出租人強勢，也可以通過談判、交易等方式把成本轉嫁給承租人。因此，規定期限以及所謂的 對承租人另有要求 沒有意義。
據瞭解，目前普遍的租賃需求少於一年。農民工的租賃需求大多在10-11個月，以便在春節前結束租賃期，減少2個月左右的租金付出，這是實際的租賃需求。規定期限三年，無形中增加瞭這些人群春節兩個月的租賃成本，不符合承租人的正常需求。
可以鼓勵長期和無固定期限的租賃合同，但是不應該限制出租人必須簽定具體的租賃年數。
（六）建議修改第十二條，明確住宅租賃登記
原條款： 租賃住房的,當事人應當在住房租賃合同簽訂後十五日內，到房產管理部門或其委托的街道、鄉、鎮等基層組織辦理住房租賃備案。
辦理住房租賃備案，不得收取任何費用。
建議修改為： 租賃住房的，出租人應當在住房租賃合同簽訂後十五日內，到房產管理部門或其委托的街道、鄉、鎮等基層組織辦理住房租賃登記。出租人可以委托承租人辦理住房租賃登記。
修改原因：《物權法》規定，隻有通過不動產登記，才可以對抗第三人， 備案 缺乏相應的法律地位，為實現人口管控等需要而強行以 備案 進行社會管理，隻會增加出租人和承租人成本。為實現租賃不動產的物權，應當采用住房租賃登記制度。當事人涉及的主體比較多，可能會出現推諉的情況，為使租賃登記能夠有效執行，建議對租賃登記的義務方明確且聚焦，由出租人申請登記，或由出租人委托承租人登記。
（七）建議修改第十三條，刪除居住證內容，取消優先承租權
原條款： 經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，並享受規定的基本公共服務。
辦理住房租賃備案後，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優先承租的權利。
建議修改為： 經過登記的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人憑此享受規定的基本公共服務。
刪除第二款。
修改原因：通過此條例賦予承租人屆滿優先承租的權利正當性不足。 同等條件 的定義存在較大爭議，並且學術界對承租人被賦予 優先購買權 的必要性仍在討論階段，實際的可操作性會有問題。因此，在此條例中賦予優先購買權欠妥。
穩定住所並不是申請居住證的前提，很多地區沒有居住證制度，戶籍人口也可能在本市租賃住宅，因此刪除居住證的相關內容。但租賃住宅的承租人有享受本地公共服務的權利，應當賦予其權利。
（八）建議修改第十六條，明確職業轉租客界線
原條款： 承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房；未約定的，承租人轉租住房，應當征得出租人的書面同意。
自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。
建議修改為： 承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房；未約定的，承租人轉租住房，應當征得出租人的書面同意。
自然人轉租住房達到10套的，應當依法辦理工商登記。
修改原因：自然人轉租住宅應當獲得出租人的書面同意。自然人轉租有利有弊，好處是可以活躍市場，方便出租人獲得租金，不應該輕易否定，但也容易使租賃市場變得混亂，違法群租現象最大的源頭就是來自於自然人轉租後的監管真空，所以為瞭能夠有效監管自然人轉租行為，最大化避免違法群租現象，建議限制自然人轉租的數量，一旦成為職業轉租客，應當辦理工商登記。
（九）建議修改第十八條，設立租賃爭議協調機構
原條款： 直轄市、市、縣人民政府應當建立多部門聯合監管體制，充分發揮街道、鄉、鎮等基層組織作用，做好住房租賃管理和糾紛調處等工作。
建議修改為： 直轄市、市、縣人民政府應當建立多部門聯合監管體制，充分發揮街道、鄉、鎮等基層組織作用，做好住房租賃管理和糾紛調處等工作。房產管理部門應當設立專門的租賃糾紛調處部門，受理住房租賃的糾紛，經房產管理部門處理的糾紛達成的和解協議，當事人應當履行，當事人一方不履行的，另一方有權依照和解協議起訴至法院。
修改原因：租賃法律關系極易產生糾紛，實踐中因沒有統一受理糾紛處理的機構，故存在很多糾紛重復投訴或者投訴無門的情況，這與我們維穩的方向是相悖的，故建議設立一個權威的調停機構，此機構設置在房產管理部門項下，類似於發揮調解委員會的訴前調解功能，快速有效將糾紛矛盾化解，維護社會的穩定。
（十）建議修改第二十條，刪除與上位法沖突的條款
原條款： 房地產開發企業在住房銷售中不得有下列行為：
（一）發佈虛假房源信息和廣告；
（二）通過捏造或者散佈漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；
（三）不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費用；
（四）捂盤惜售或者變相囤積房源；
（五）不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用；
（六）以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格；
（七）將已作為住房銷售合同標的的住房再銷售給他人；
（八）為買受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付；
（九）分割拆零銷售住房；
（十）返本銷售或者變相返本銷售住房；
（十一）以售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工住房；
（十二）法律、法規禁止的其他銷售行為。
建議修改為： 房地產開發企業在住房銷售中不得有下列行為：
（一）發佈虛假房源信息和廣告；
（二）偽造漲價信息；
（三）不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費用；
（四）不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用；
（五）將已作為住房銷售合同標的的住房再銷售給他人；
（六）為買受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付；
（七）返本銷售或者變相返本銷售住房；
（八）以售後包租或者變相售後包租的方式，約定租金收益，銷售未竣工住房；
（九）法律、法規禁止的其他銷售行為。
註：刪除原第四款、第六款、第九款。
修改原因： 捏造 、 散佈 、 變相囤積 等用語，缺乏相關法律定義，不宜寫入行政法規。捆綁銷售、搭售等之所以能獲得成功，是因為開發商有較強的市場勢力，即使禁止，也會通過其它形式轉嫁費用，並且將車位與住宅捆綁銷售是否屬於法律需要打壓禁止的情形，仍需討論，不宜界定。包租並無問題，有問題的是約定租金收益，存在非法集資等風險。
（十一）建議修改第二十四熱賣條，刪除專業人員職業資格內容
原條款： 國傢實行房地產經紀專業人員職業資格制度。
房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務，收取費用；不得同時在兩個及以上機構從事房地產經紀活動。
房地產經紀人員在提供經紀服務時，應當如實提供姓名和職業資格等相關信息，實行掛牌服務。
建議修改為： 房地產經紀人員在提供經紀服務時，應當如實提供姓名和職業資格等相關信息，實行掛牌服務。
修改原因：按照《國務院機構改革和職能轉變方案》和《國務院關於取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》（國發〔2014〕27號）有關取消 房地產經紀人職業資格許可 的要求，2014年人力資源與社會保障部發佈瞭《人力資源社會保障部關於做好國務院取消部分準入類職業資格相關後續工作的通知》（人社部函〔2014〕144號），規定將取消的房地產經紀人等準入類職業資格調整為水平評價類職業資格，且 調整為水平評價類的職業資格不再實行執業準入控制，不得將取得職業資格證書與從事相關職業強制掛鉤 。
（十二）建議修改第二十五條，刪除專業人員職業資格內容
原條款： 房地產經紀機構應當有一定數量的房地產經紀專業人員，並在經營場所醒目位置公示房地產經紀機構備案情況、專業人員情況、服務項目和收費標準等。
建議修改為： 房地產經紀機構應當有一定數量的房地產經紀人員，並在經營場所醒目位置公示房地產經紀機構備案情況、服務項目和收費標準等。
修改原因：刪除房地產經紀專業人員、專業人員，理由同上一條。
（十三）建議修改第二十六條，刪除專業人員職業資格內容
原條款： 房地產經紀機構發佈住房租賃、銷售信息前，應當核對委托人身份證明、住房權屬信息，與委托人簽訂書面經紀服務合同，實地查看住房，並編制住房狀況說明書。
住房狀況說明書和房地產經紀服務合同應當由房地產經紀專業人員簽署。
建議修改為： 房地產經紀機構發佈住房租賃、銷售信息前，應當核對委托人身份證明、住房權屬信息，與委托人簽訂書面經紀服務合同，實地查看住房，並編制住房狀況說明書。
修改原因：刪除房地產經紀專業人員、專業人員，理由同上一條。
（十四）建議修改第二十八條，刪除不當限制條款
原條款： 房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：
（一）捏造散佈不實價格信息，或者與房地產開發企業串通捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價格；
（二）發佈虛假房源信息，隱瞞影響住房租賃、銷售的信息，誘騙消費者交易；
（三）為不得出租、銷售的住房提供經紀服務；
（四）強制提供代辦服務、捆綁收費；
（五）未經當事人同意，以當事人名義簽訂虛假交易合同；
（六）協助當事人弄虛作假，為規避住房交易稅費、騙取貸款等非法目的提供便利；
（七）對交易當事人隱瞞真實的住房交易信息，低價收進高價賣（租）出住房賺取差價；
（八）購買、承租本機構提供經紀服務的住房；
（九）違反有關規定，為當事人提供購房融資；
（十）泄露或者不當使用客戶信息，謀取不正當利益；
（十一）法律、法規禁止的其他行為。
建議刪除第四款、第九款
建議修改為： 房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：
（一）偽造不實價格信息；
（二）發佈虛假房源信息，隱瞞影響住房租賃、銷售的信息，誘騙消費者交易；
（三）為不得出租、銷售的住房提供經紀服務；
（四）未經當事人同意，以當事人名義簽訂虛假交易合同；
（五）協助當事人弄虛作假，為規避住房交易稅費、騙取貸款等非法目的提供便利；
（六）對交易當事人隱瞞真實的住房交易信息，低價收進高價賣（租）出住房賺取差價；
（七）除合同另有約定或經委托人同意外，購買、承租本機構提供經紀服務的住房；
（八）為當事人提供違反法律法規的購房融資；
（九）泄露或者不當使用客戶信息，謀取不正當利益；
（十）法律、法規禁止的其他行為。
修改原因：捆綁交易、強制代辦行為是市場競爭的結果，政策應該著眼於維持中介市場的競爭性，而不應該幹預中介機構正常的經營策略。 購買、承租本機構提供經紀服務的住房 侵害瞭經紀人作為市場參與主體自主選擇的權利。但結合《合同法》第425條，要避免中介機構和人員的利益沖突，因此加上限制性條件。
捏造散佈不實價格信息，或者與房地產開發企業串通捂盤惜售，炒賣房號，操縱市場價格 中很多表述非法律用語，現實中也無法界定、容易通過條文規避，針對偽造不實價格信息的行為可以進行約束。
原第九款 違反有關規定，為當事人提供購房融資 建議修改為 為當事人提供違反法律規定的購房融資 。理由是，住房金融在國外市場發展較為成熟，市場參與者既有銀行也有經紀機構，未來國內的住房金融服務也會進一步發展，相關的監管法規也走向成熟。《條例》應當從未來發展的長遠角度，允許相關主體在法律的監管下提供住房金融服務，而不應當堵死經紀機構合規提供金融服務的可能性。
（十五）建議增加一條，在第三十一條之後，增設住宅租賃行業協會
建議增加為： 房產管理部門牽頭設立租賃企業行業協會，作為住房租賃行業自律組織，接受房產管理部門的業務指導和監督管理。協會職能主要包括擬訂並推行行業標準，開展行業研究、交流和宣傳等。
修改原因：行業協會是行業自律組織，增設行業協會，以自律方式促進行業的正常發展。
（十六）建議增加一條，在第三十二條之後，明確網上簽約的法律地位
建議增加為： 住宅買賣實行交易信息公示制度，條件允許的地區，買賣合同應當通過網上簽約的方式簽訂。
網上簽約是指交易當事人委托房地產經紀機構、交易保證機構或其它房地產管理部門指定機構登錄房地產網上簽約系統，在線錄入買賣合同的相關條款內容，並聯機將合同打印，在合同上簽字蓋章的行為。
修改原因：《征求意見稿》第三十三條 房產管理部門應當 提供 合同網上簽約 服務 ，第四十條規定 房地產開發企業有下列行為之一的 可以暫停合同網上簽約權限 ，第四十一條規定 房地產經紀機構有下超值列行為之一的 可以暫停合同網上簽約權限 ，均未涉及網上簽約的定義與規范。
網絡簽約在住宅交易中已有廣泛的實踐，對市場的高效運轉有重要作用。《征求意見稿》第三十三條是倡議性條款，第四十條、四十一條將停止網簽資格作為處罰，說明已經默認瞭網絡簽約的重要性，就更應該給予其相應的法律規范。
來源：經濟觀察網
原標題：上海專傢建言《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》
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